北京治疗白癜风效果好的医院 http://www.jk100f.com/baidianfengzixun/jichuzhishi/zhuyishixiang/m/17675.html这是拿铁房产观的第81篇原创
主要讲的是针对两三百万的刚需，这群人需要怎样的价值观，如何做好价值判断。
还没看的，建议再回看一下：广州买房：写给万以下的刚需客们，为什么一定要看，因为看懂了你才能理解这篇教你如何做选筹。
真的是为刚需们操碎了心，拿着本就不多的资金，有些还是东拼西凑的，如果买错了，看着别人身价越来越高，自己却陷入泥潭无法自拔。
先从逻辑讲到具体的选筹，认真看到最后。
1.购买万以下的底层逻辑
你要认清并理解以下底层逻辑：
1）刚需产品而已，不要指望暴击
在广州，以下真的就只是刚需而已，大概能买到的是这些：天河海珠越秀老破小或单体楼的一房一厅，白云荔湾黄埔番禺的两房一厅或者小三房，增城花都的大三房。
说到潜力的话，自然是市区的优先，但是随着老破小被抛弃，所以市区的老破小可能比不上番禺或黄埔的次新。
地段一旦失去了优势，或者后劲缺乏的话，暴击的可能性又会降低。
不要有暴击的想法，随着调控越来越深入，越来越精准，像深圳这么自由的市场都被打趴下，以后任何房子都不会有暴击的可能了。
2）不要嫌弃
不要因为市区的房子又老又破还嫌弃，你根本就没有嫌弃的资本，地段是决定了是否上涨的最关键因素。
买天河区的20年楼龄的房子比买增城大开发商大花园的房子更好，更有价值。这一点是很多刚需入坑的重要原因，永远只选择自己第一眼喜欢的。
3）比打工容易
虽说不能暴击，但万的预算买对了，五年涨个30%还是没问题的，跟打工比还是要容易些。
是打工赚万容易还是五年涨万容易，这个事实你必须要认清并且接受。
4）跨入更高阶层
60-90万虽然不多，但对于一个内地普通家庭而言，真的不算少了，如果还能够选择一线城市上车，是不是比老家十八线县城更有价值。
这个总价区间的选筹是很关键了，关系到了你是否能随着行情跨入下一个周期，如果能顺利跨入下一个周期，那你将来就可以置换更好的，也就能成功的上升一个台阶，进入更高一个阶层。
花了这么多资金的买了老家的，或者清远惠州的，大概率你还只能租房，不能享受物业给你带来的管家服务，更加回不到一线城市。
这个预算是你成功进入一线城市的门槛，虽说门槛越来越高，起码这个预算在广州还有地方可以选。
5）坚决只买二手
这个预算的一手基本都在远郊，只有增城花都才有，这些远郊的一手是不能碰的，利润都被开发商吃了，你吃什么，买回来吃土好几年吗。
另外一手变现的周期本来就很长，承受的风险自然更高。
2.到底买哪里
1）科学城、知识城
在科学城大概就只有两房可以选了，云埔的中海誉城、金色梦想、岭南雅筑，当然也有些小三房可以选了，黄陂的龙光峰景华庭，以及云埔的春树里、爱特城。
如果你的预算是-万，这个区域依然是比较好的选择，起码还能买到四房。
这个区域目前是黄埔重点发展的区域，有产业，有规划，有预期。
去年万买金梦小三房的现在已经涨了一百多万，而买了新塘的最多才15%，这就是价值。
目前多万还能买到两房或小三房，已经算是不错的，合适的就赶紧上车吧，预计很快万以下将没有什么选择了。
同样的道理在这里，万的选择买错了地方将来也会差很多，那些看中了御溪世家的，或者为了学位买了品秀星图的，将来还是跑不过这些地段的二手。
为什么说可以买知识城，因为知识城已经上升到了市里省里或国家级别的了，而且政府还在不断地投入，特别是它的产业逐渐兑现。
如果要买也只能买它的现有的幸福誉、时代天韵、绿地城，不管周边再有多少供应，都离地铁比较远，价值不高，要涨也是将来的这些二手先涨。
四月拍地的时候，已经体现出了领导对知识城地价的期望值了，短期目标就是三万，所以周边的房价下跌空间有限。
当然我也要亮一下看空的观点：知识城必须要有大的行情来，预算不能超过万，超过去科学城就好了，不要买这里，甚至我觉得超过万买知识城性价比就不高了，除非你是附近的刚需自住。
还有一个地方是永和的万科里享家和珠江嘉园、实地常春藤，这个片区去年初已经纳入科学城，周边都是工业区，环境一般，听说有旧改，但估计也是七八年之后的事了。
这里虽然远离科学城和老黄埔，起码还是有产业的，有很大一部分本地的需求，它的涨幅也不会弱于新塘，价值上来看会高于新塘，一是因为片区就没啥楼盘，二是总价低，户型和物业加分，拉动的速度会快于全是楼盘的新塘。
这个片区我要说的是万以下可以买，超过万买科学城的两房都好过这里。
2）增城新塘、21号线沿线
这两个地方虽然都属于增城，但有相同点，也有不同点。
相同点：都是需要靠天河和黄埔的外溢客来买，总价差不多，投资客太多。
不同点：新塘的单价高于21号线，新塘的房子大多是小开发商，物业一般，21号线周边都是大开发商，房子更新，户型更好。
新塘虽然繁华一点，但周边面貌不好，所以你想要的那种繁华新塘不一定能满足你。
既然都是要靠外溢，那总价越低才越有优势。
最近出的公园上城或品秀星图对于要买新塘的小伙伴来说确实有一定的吸引力。
买这里是因为没有户口或者资金问题，那我说一下买这里的几个原则：
1.不能离地铁口太远，2.总价越低越好，钱多买三房，钱少买两房，3.尽量选择大的开发商，4.21号线买性比高的二手好过一手，反正都是次新房，5.总价不要超过万。
说完价值也要说一下它的缺点，就是供应太大了，你看看光新塘的二手放盘量已经是黄埔的两倍有余，还不包括中新朱村了。
除了二手，一手更是不计其数，新塘的一众老盘还在卖一手，永宁、新塘北、新新大道、中新、坑贝到处都是楼盘，为什么一手都没有涨，主要是供应太多了，开发商之间竞争太大，将来在二手市场也是一样，看看现在凤岗的那些二手竞争就知道了。
但不是说不能买，科学城不够钱的刚需可以买21号线，天河不够钱的刚需可以买新塘，地段有一定优势的二手会更好，因为一手更贵，而且位置也不好。
3）市区老破小
这一Part一定要说一下，因为太重要了，买对了是涨得比较多的，甚至比黄埔番禺更好。
当然也要掌握几个原则：1.总价低，2.最好带小区，次新单体楼大过老破小，3.强学位，4.面积大于30方，5.带电梯。
千万记住以上原则，千万记住以上原则，千万记住以上原则。
市区地铁本来就很密，所以并不需要把地铁因素考虑进去，另外，天河将来可能会像越秀那样，超过30方才有学位，其次，并不是所有老破小都能加装电梯的，已经加装了的价格容易坐实，楼龄当然是越新越好。
既然有这么多条件存在，那能买到的自然不多，竞争就会很大。
如果剥离这些条件，哪怕任何其中一个被你踩到了，都有可能会买错，一旦错了，就还不如去黄埔番禺找。
最近有一个万预算的一定要买天河金融城的两房一厅，在选筹上我就说得很清楚了，很多是不太合适的，选择黄埔会更好一点，但如果你真的要买，那就要听我的。
因为买错一套房子，除了要付出现金成本，还有更多的机会成本和边际成本。
有些看上去涨了，但回调起来就会比较凶。
由于选择太少，我这里只是说一下大概的板块，天河北到粤垦路、天河公园、金融城、海珠客村、东晓南板块，具体的房源可以后台私信我。
4）白云同和、嘉禾望岗
这两个地方其实也说烂了，没必要再强调了。
这里只适合两个地方的刚需，一是白云区上班的或者做生意的，另一个是珠江新城、天河北的刚需，事实证明也确实是这些地方的人在接盘。
也有很多在珠城上班的并不想往北去，第一、梅花园到同和一带城市面貌太差，都是城中村，白云和天河交界的地方，没有地，发展空间有限，另外白云也不想去发展这个片区，做好了也是给别人做嫁衣，所以这么多年了依然是老样子。
第二、整个三号线每个站都是人满为患，不是挤不上去就是挤不下来，买个五六百万的房子还要挤成这样，又只有一条广州大道出行，上下班塞成狗，心里会很不平衡的，不要觉得这是小事。
第三、整个片区的楼盘品质都不高，物业也没有拿得出手的，糟点多过优点，虽然靠近天河，但是小区的租金低于天河海珠，甚至黄埔。
两个片区的价值而言，嘉禾望岗会更好一点，自身驱动力会强一点，虽然白云的饼太多，但是白云的新盘都太贵了，所以才导致这个地段的两房小三房是有价值的，也会有补涨空间。
买它的总价万以下的两房也是没问题的，如果你搜一下会发现，好一点的万以下两房所剩不多了，资金和名额够的话就尽快上车吧。
既然不想往北去，那往南去的动力会更强劲一点，特别是看到高楼林立的万博，就不想走了，那接下来就说一下番禺吧。
5）番禺万博、番禺广场
如果你是在天河海珠上班，优先买这里，如果你是在番禺上班，七号线西延段也是可以买的。
海珠上班的看看洛溪岛上的华荟明苑、奥林匹克花园，能买的确实不多，天河上班的看看厦滘的东海花园。
价值上：7号线大于3号线大于2号线。
重点还是番禺万博片区，我们都知道，每个区的核心都是涨得不错的，特别是天河海珠黄埔番禺，万博就是番禺领涨的核心。
但是万以内的预算买不到万博的核心了，雅居乐、华南碧桂园的两房也不止万了，只能选择泛万博片区，紧挨着万博就行。
选择带地铁的，能受到万博辐射的地方是可以买的，比如南国奥园、自在城市、广地花园之类的。
就说了就不要再嫌弃了，因为万以下的两房也不多了。
番禺广场的选择会多一点，这里不再过多赘述了，至于亚运城，基本上投资回报还是要差许多。
另外有一点要强调一下，7号线沿长线到佛山的陈村北滘要不要去买。
如果广州涨了它们才会涨，广州不涨它们也不会涨，7号线开通的利好开发商已经卖出溢价了，现在进去并不会捡到便宜。
当然，下一个周期来了，万博一旦站稳了六万七万，它们也会有个10%以上的涨幅，总价上确实是有些优势，但是本地的刚需不多也会拖累价格上涨，广州的刚需才不会去买你佛山的二手呢，都买到佛山了，还不买到好点的，你说呢。
那万博什么时候站稳六万七万呢，我觉得时间很快了，毕竟和樾府已经吃了头啖汤，但是领涨的不会是和樾府，而是另一个网红盘。
好了，扯得有点多了。
总的来说，万以下的广州的房子还是有很多机会的，也是有很多选择的。
千万不要为了漂亮去买增城花都的一手，如果不涨还不如存银行，你说呢。
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